L’approche usuelle des propriétaires vendeurs.

La première interrogation d'un propriétaire souhaitant vendre son logement porte sur la valeur réelle de celui-ci et se traduit par un lancinant: « Combien ça vaut exactement ? ».
Attention, nous ne sommes pas là dans un cadre mineur, mais face à un enjeu financier qui représente des années d'épargne et qui ne se produira qu'à quelques reprises dans une vie entière. Aussi, il n'est pas question de se tromper, surtout dans le sens d'une minoration de valeur ! Tout vendeur va donc investiguer pour construire sa propre estimation.
En l’absence d’un argus irréfutable – impossible à établir en matière d’immobilier ancien -, le propriétaire vendeur va défricher le marché pour tenter de déterminer le juste prix de son bien et détecter ce point haut au-delà duquel la vente sera impossible, le niveau de prix étant jugé inacceptable par les acquéreurs. En la matière, l’approche la plus rationnelle consiste à prendre en compte les biens similaires mis en vente ou vendus, puis à jouer avec les majorations/minorations de valeur en fonction du différentiel de prestations. A ce niveau, les sources d’informations sont aussi nombreuses qu’illusoires…

Les sources d'informations à disposition du grand public sont aussi nombreuses qu’illusoires…

• Les petites annonces publiées sur le web. 
• Les collègues, amis, famille et autres voisins, bref, l’environnement relationnel qui a vendu ou « connaît quelqu'un qui a vendu » un bien similaire.
• Les sites « spécialisés » qui proposent des estimations en ligne basées sur les seuls prix de mise en vente.
• La base de données publiques, DVF, et l’ensemble des sites qui reproduisent simplement ces données pourtant marquées par l’inexactitude, l'obsolescence, l’insuffisance d’informations sur les biens vendus et leurs modalités de vente, donc totalement inexploitables dans le cadre d’une estimation de valeur (voir Méthodes).

Le propriétaire qui exploite cette somme d'informations quantitatives pour tenter d’estimer la valeur de son bien va être confronté à plusieurs obstacles qui vont altérer son raisonnement :

• La valeur affective qu'il porte à son logement biaise sa comparaison : son (bon) côté de la rue, sa vue, ses derniers travaux, sa décoration sont autant de raisons de majorer son estimation de valeur. Il est naturel que son logement lui plaise puisque c'est lui qui l'a choisi et souvent amélioré, mais il lui manque le recul suffisant pour mener une analyse objective.
• Il méconnait les frais annexes que l'acheteur devra acquitter: honoraires d'agence, frais de mutation, travaux cosmétiques - tout acquéreur voudra personnaliser, même a minima, son nouveau logement - vont venir gonfler un coût initial qui reste pourtant le seul pris en compte par le vendeur.
• Dans le cas de la consultation des petites annonces ou des estimations en ligne basées sur celles-ci, le propriétaire prend pour références les prix de mise en vente et non les prix effectifs de vente: Or, près de 70 % des biens sont vendus après négociation du prix affiché, dans des proportions pouvant aller de quelques milliers d’euros à 40 % du prix initial... Par ailleurs, un certain nombre de biens sont retirés du marché sans avoir trouvé preneur. Confondant ainsi simples prétentions de propriétaires et marché réel, le vendeur établit son estimation sur un marché totalement virtuel. 
• Utilisant la base de données publique DVF, en direct ou via un site reproducteur, le propriétaire compare des biens qui sont en fait…incomparables ! Faute d’informations qualitatives sur chaque bien vendu et les modalités de sa vente, le propriétaire va bien entendu opter pour les données les plus flatteuses. Ainsi, deux appartements T3 (62 et 59 M²) situés dans le même immeuble, 69 avenue de la Grande Ourse à Roquefeuil (Réunion) ont-ils été cédés 2.983 euros/M² pour le premier, 4.762 euros/M² pour le second, soit un écart de 60 % dans une période de quelques mois ! Sans aucune information sur les caractéristiques de chacun de ces appartements (étage, vue, prestations, nuisances…) ni sur leurs délais de vente, le propriétaire d’un logement situé dans cette même résidence choisira benoîtement la valeur la plus favorable à ses intérêts, absolument certain de son fait puisque les chiffres émanent de l’Etat…

Les trois principales méthodes d’estimation de valeur

Conscients de l’insuffisance de ces sources d’informations, les professionnels utilisent quatre méthodes d’estimation distinctes, trois d’entre elles étant adaptées aux marchés ultramarins – nous excluons la méthode dite « hédoniste » qui suppose l’existence d’un urbanisme homogène et d’une très grande quantité de ventes de biens réellement comparables -, l’analyse par comparaison constituant la solution la plus performante pour la majorité des cas.

Cette méthode consiste à comparer le bien à vendre aux biens similaires (type de bien, localisation et caractéristiques identiques) effectivement vendus au cours de la même période (six derniers mois) donc proposé à un prix qui a été validé par le marché et ce dans des conditions normales (délai de vente usuel, ce qui exclut les ventes trop rapides ou trop lentes).

Une comparaison complémentaire et a contrario sera ensuite conduite, avec les biens similaires présentés à la vente depuis plusieurs mois et donc considérés comme trop chers puisque non encore vendus. 

Bien entendu, la valeur du bien à l’étude est majorée et/ou minorée en fonction des avantages et/ou inconvénients objectifs qu'il présente par rapport aux biens vendus/A vendre pris en référence.

Avantage:

C'est la méthode la plus performante puisqu'elle suit exactement le même raisonnement que l'acquéreur dont elle est chargée d’anticiper le comportement d'achat. Elle repose sur des éléments factuels et concrets et non sur des postulats théoriques.

Inconvénient:

Cette méthode est très difficile à mettre en œuvre car elle suppose de détenir suffisamment de références fiables, c'est-à-dire actualisées et vérifiées, portant sur des ventes effectivement conclues de biens présentant des caractéristiques réellement similaires. Ces informations doivent nécessairement être qualifiées par un descriptif complet et des visuels de chaque bien vendu permettant de mettre en oeuvre de façon rigoureuse un processus de comparaison valide. Cette méthode suppose également de pouvoir exclure les ventes qui n’ont pas été conclues dans des conditions normales du marché, donc de connaître les délais de vente de chaque référence proposée.

L’expertise de l’Observatoire de l’Immobilier®

Une base de données exclusive, alimentée en temps réel, et exploitée par un progiciel spécifique…

Notre base de données est servie par le progiciel EASY, développé en exclusivité par et pour notre organisme. Celui-ci permet d’effectuer une recherche de biens vendus partageant les principales caractéristiques du bien à estimer. Prenons pour exemple une villa de 120 M² habitables située à Sainte-Thérèse (La Possession – 974) et répondant aux caractéristiques de la gamme médiane - selon les grilles de segmentation définies par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®.

L’utilisateur effectue une requête lui permettant de disposer de l’ensemble des ventes de villas localisées dans ce quartier et proposant le même niveau de prestations :

Suite à cette requête initiale, EASY propose l’ensemble des transactions effectivement conclues par les agences agréées depuis le jour de la consultation jusqu’au semestre précédent et portant sur des villas de gamme médiane situées dans ce même quartier de Sainte-Thérèse. En l’occurrence, notre base de données dispose de 10 références :

Qui permet de sélectionner les biens vendus effectivement similaires…

Une estimation de valeur par comparaison n’est valide qu’à la condition de respecter trois unités : la localisation, la période, les caractéristiques du bien. Si les deux premiers éléments ont été assurés par les critères contenus dans la requête de l’utilisateur, la segmentation de gamme est précieuse mais encore insuffisante pour garantir une parfaite similarité entre les biens proposés et le bien à estimer. Compte tenu de la diversité de l’habitat ancien et, de surcroît, de l’urbanisme ultramarin, il est indispensable de passer au crible les caractéristiques objectives de chaque bien vendu pour s’assurer que la comparaison va s’attacher à des villas effectivement comparables… En l’occurrence, nous mettons à la disposition de l’utilisateur un descriptif complet de chaque maison vendue, associé à de nombreux visuels permettant de neutraliser toute fausse interprétation :

En éliminant les données issues de conditions anormales de vente…

Comme évoqué précédemment, seuls doivent être pris en compte comme référence valide les prix obtenus à la suite de conditions de vente usuelles, ce qui doit amener à exclure les références de biens vendus trop rapidement et sans aucune négociation – présomption de sous-estimation – et, à l’inverse, de biens vendus à l’issue d’un très long délai, notamment lorsqu’ils ont fait l’objet d’une forte négociation – présomption de sur-estimation. 

Dans l’exemple retenu, le délai - dix semaines - permet de valider cette référence de vente et de l’inclure dans notre analyse.

Et prenant en compte tant les spécificités de chaque bien vendu…

Certains biens présentent des caractéristiques propres qui doivent absolument être prises en compte. Dans cet exemple, la villa vendue présente l’avantage de disposer d’une piscine et d’un équipement complet en terme de climatisation…

De même, il faut noter que la villa est en excellent état, prête à habiter, comme les photos annexées le démontrent.

Que les spécificités du bien à estimer…

La sélection des biens similaires ayant été menée rigoureusement, il reste encore à prendre en compte les spécificités du bien à estimer et à leur associer une valeur, majorante ou minorante selon qu’elles valorisent ou dévalorisent le bien par rapport aux ventes prises en référence d’une part, et par rapport à la gamme de prestations retenue d’autre part. Il est en effet courant qu’un bien corresponde à l’une des gammes élaborées par l’Observatoire pour la plupart de ses caractéristiques, mais que quelques une d’entre elles sous-performent la gamme dominante (par exemple une nuisance sonore – caractéristique du segment « entrée de gamme ») ou la sur-performent. Dans l’exemple choisi, la villa à estimer souffre d’une nuisance sonore liée à la proximité de la rue, mais bénéficie d’un état de présentation irréprochable, élément caractéristique de la segmentation haut de gamme. 

Sur la base de cette analyse qualitative, une première proposition est soumise à l’utilisateur

Notre progiciel va prendre en compte le travail effectué et soumettre une première estimation sur la base des 6 biens vendus sélectionnés et des éléments de majoration/minoration de valeur affectés au bien à estimer :

L’utilisateur peut, si nécessaire, revoir son analyse en modifiant le périmètre de recherche des biens (extension de la période de recherche, des micro-secteurs ou de la gamme) ou leur sélection. S’il confirme cette analyse, un dossier d’estimation et d’analyse du marché est édité…

Ce dossier présente les différentes étapes de l’analyse effectuée par le professionnel, ses conclusions ainsi que les différents biens vendus utilisés comme références.

Contacter une agence agréée pour obtenir une estimation de valeur

Il s'agit d'évaluer la valeur vénale d'un bien en fonction du rendement financier qu'il est susceptible de dégager sur le marché locatif. La première étape consiste à déterminer la valeur locative du bien (en utilisant la méthode comparative pour déterminer le montant du loyer admissible par le marché s’il n’est pas loué, ou prenant en compte le loyer effectif dans le cas contraire) et y affecter un taux de rentabilité annuel. Ce taux évolue de 4 à 10 % en fonction du type de bien, de sa localisation et de ses prestations.

Avantage:

C’est une méthode extrêmement fiable pour déterminer la valeur vénale d'un bien loué ou destiné à l'être, dans la mesure où l'on dispose de suffisamment d'informations fiables, segmentées et actualisées pour définir le loyer potentiel servant de base à cette analyse de valeur.

Inconvénient:

Elle ne présente aucun intérêt pour les biens destinés à loger, à titre principal ou secondaire, leur acquéreur: celui-ci n'est guère sensible au montant du loyer dont il pourrait éventuellement bénéficier s’il n’habitait plus le logement puisqu’il l’acquiert justement pour cela.

Cette méthode est particulièrement adaptée aux petits appartements (du studio au T2, voire T3), produits d’investissement par excellence. Elle est clairement déconseillée pour les villas et les grands appartements dont elle va minorer la valeur à l’excès. 

A noter que tout investisseur, s’il sera sensible à l’efficience de cette approche comptable, qu’il partage bien souvent, ne pourra néanmoins s’empêcher de comparer les différents logements qu’il aura visiter avant d’arrêter son choix. Cette analyse par capitalisation constitue donc une alternative subsidiaire à l’analyse par comparaison, et ce uniquement pour les petits appartements.

L’expertise de l’Observatoire de l’Immobilier®

Si le bien à estimer est susceptible de convenir à une clientèle d’investisseurs, l’agence agréée mettra en œuvre cette méthode complémentaire d’estimation par capitalisation des revenus locatifs.

Dans l’exemple retenu – appartement T2 de 47 M² situé dans le quartier de Bellepierre (Saint-Denis – 97400) et proposant des prestations de gamme médiane -, l’utilisateur va enregistrer le montant du loyer mensuel hors charge (loyer généré si le logement est loué, loyer estimé par notre progiciel EASY Loc si le logement est vacant) plus un ensemble d’informations : Montant de la taxe foncière, taux de rentabilité retenu, taux des honoraires de l’agence – le montant des frais de mutation étant intégré dans notre progiciel.

Comme pour toute estimation, EASY va bien entendu développer son analyse par comparaison…

Affinée selon les spécificités de l’appartement…

Et à laquelle il ajoutera cette analyse par capitalisation en fonction des informations saisies…

Pour proposer une estimation de valeur calculée sur la base de ces deux méthodes complémentaires…

Contacter une agence agréée pour obtenir une estimation de valeur

Concept très répandu dans le secteur des assurances, cette méthode vise à définir la valeur vénale d'un bien en se référant à ce qu'il coûterait à construire à l'identique à l’instant T. Pour se faire, le logement est démembré en divers éléments constitutifs: le terrain, le bâti, les accessoires (cuisine aménagée, climatisation, piscine, etc...). La valeur obtenue est pondérée par l’application d’un coefficient de vétusté s’attachant aux différents éléments ou par le différentiel état actuel du bien/état neuf associé au montant des travaux nécessaires.

Avantage:

Cette méthode constitue une alternative valable pour estimer les biens atypiques en l’absence de références suffisantes de ventes de biens similaires.

Inconvénient:

Cette méthode se base sur des données qui peuvent n'avoir aucun rapport avec le marché réel. Ainsi, une maison très vaste avec des prestations de très haut standing mais située dans un secteur honni sera totalement sur-évaluée puisque dans les faits aucun acquéreur n’acceptera de payer aussi cher une villa située à cet endroit. Par ailleurs, il est difficile d’évaluer précisément le cout d’une construction et celui des travaux nécessaires permettant de fixer la valeur du différentiel état neuf/état actuel. 

Quant à la valeur du foncier, déterminant dans la valeur globale d'une villa, tant sur le marché réunionnais que guadeloupéen, la méthode est souvent peu réaliste. En effet, beaucoup de villas sont situées dans des quartiers où il n'y a plus de foncier disponible. Déterminer la valeur  du terrain par comparaison avec des terrains similaires vendus est impossible, sauf à remonter exagérément dans le temps, ce qui faussera gravement l’analyse. Si par extraordinaire une telle référence existe dans un laps de temps raisonnable, il s’agit alors de la méthode comparative puisque l'on va utiliser le foncier ainsi vendu comme référence de valeur... 

Cette méthode est donc à utiliser par défaut (absence de références de comparaison), avec précaution (évaluation du coût de reconstruction et montant des travaux pour compenser le différentiel état neuf/état actuel) et parcimonie (valeur du foncier déterminée sur la base d’un marché proposant effectivement des terrains similaires à l’instant T)…

L’expertise de l’Observatoire de l’Immobilier®

Nous pouvons utiliser l’exemple initial – villa de 120 M² à la Possession – pour illustrer la mise en œuvre de cette méthode sur la base des outils exclusifs de l’Observatoire de l’Immobilier®. Bien que non nécessaire car nous disposons de suffisamment de références valides pour réaliser une estimation de valeur par comparaison, cette approche complémentaire est possible puisque l’offre de terrains constructibles dans ce quartier est réelle. Il s’agit donc, en l’occurrence, d’une approche factuelle et non théorique, qui pourrait d’ailleurs être adoptée par un acquéreur hésitant entre cette maison de seconde main et un projet de construction dans ce même secteur…

L’utilisateur enregistre les caractéristiques du bien, correspondant au terrain et au bâti :

Pour estimer la valeur du foncier, le progiciel EASY va proposer à l’utilisateur toutes les références de terrains effectivement vendus au cours du dernier semestre en respectant les critères de localisation et de gamme, liste dans laquelle l’utilisateur va sélectionner les seuls terrains effectivement similaires à celui de cette villa. 

Cette sélection achevée, l’utilisateur va prendre en compte les spécificités de ce terrain en leur portant une valeur minorante ou majorante (Cf. méthode par comparaison vue supra) :

Sur la base de ces informations, EASY propose son estimation par l’analyse de valeur à neuf/coût de reconstruction, en distinguant la valeur portée par le foncier…

Et la valeur représentée par le bâti actuel en tenant compte de son état de présentation…

Pour définir la valeur globale de la propriété…

Et proposer, in fine, une estimation de valeur calculée sur la base de ces deux méthodes complémentaires…

Contacter une agence agréée pour obtenir une estimation de valeur

Cette approche – qui ne mérite pas le nom de méthode - consiste à calculer le coût de revient du bien pour en définir la valeur de revente. C’est l’un des principaux déterminismes du prix de mise en vente utilisés par les propriétaires, tout au-moins pour définir leur prix plancher…

Avantage:

Aucun.

Inconvénient:

Retenir l’ensemble des investissements et dépenses successifs (ce qui implique de valider les choix du propriétaire en matière de dépenses de travaux) pour déterminer une valeur vénale à l’instant T est aberrant : le marché immobilier, comme tout marché de libre-échange, obéit à une seule logique, l’équation entre l’offre et la demande. Ainsi, si la valeur des petits appartements situés à Sainte-Clotilde (Réunion) a fortement fondu depuis 2008, c’est exactement l’inverse à la Saline les Bains, et ce pour une seule raison : offre excédentaire dans le premier cas, demande excédentaire dans le second. S’il utilise cette approche du coût de revient, le propriétaire de Sainte-Clotilde perdra des mois – et en vain ! -, celui de la Saline des dizaines de milliers d’euros…

Compte tenu de son inefficience, l’Observatoire de l’Immobilier® exclut totalement cette approche de ses outils d’analyse.

Cette analyse par comparaison du bien à évaluer avec des biens similaires proposés à la vente – donc non encore vendus – est intéressante à deux titres. D’une part, elle permet de connaître les biens concurrents auxquels on va être confronté, sachant que la comparaison des rapports qualité/prix constituera un élément de décision fondamental des acquéreurs, cela permet d’anticiper les sollicitations de visites en fonction du positionnement choisi. D’autre part, si l’on considère qu’un délai de vente supérieur à 12 semaines est un indicateur fiable d’une mise à prix trop élevé (sur un marché en bonne santé, ce qui est le cas de la Réunion et de la Guadeloupe), cela permet de déterminer le plafond à ne pas dépasser, cette limite étant fixée par les biens similaires « scotchés » sur le marché depuis plus de trois mois…

L’expertise de l’Observatoire de l’Immobilier®.

Notre analyse du marché apparent se base sur l’offre de biens similaires présentés sur le site www.immodesiles.fr à l’instant T. Cette analyse permet de connaître le volume de l’offre concurrente mais également sa qualité puisque chaque bien proposé sur le site dispose d’un descriptif et de visuels.

Point très important, cette analyse indique l’ancienneté de chaque annonce et les éventuelles baisses de prix intervenues depuis sa première publication, informations essentielles pour déterminer le « point haut » d’une mise à prix.

Contacter une agence agréée pour obtenir une estimation de valeur

L'analyse exhaustive du marché au service de votre projet

Outre les éléments d’estimation stricto sensu, ce dossier présente également une analyse très précise du marché permettant au propriétaire de comprendre parfaitement le contexte de son projet de vente. Bien entendu, cette analyse repose exclusivement sur les données collectées en temps réel par notre organisme.

Première strate d’information : Les fondamentaux du marché par région…

Cette photographie large du marché immobilier insulaire permet au propriétaire de prendre conscience de certaines constantes, en l’occurrence géographiques, qui s’imposent à tous les projets de vente… En l’espèce, nous pouvons constater que les délais de vente sont très longs et homogènes sur l’ensemble du département de la Réunion et que par ailleurs, beaucoup plus d’une vente sur deux fait l’objet d’une négociation, y compris sur la région Ouest.

Deuxième strate d’information : Les fondamentaux du marché par type de bien…

Cette segmentation des ventes part type de biens introduit la notion fondamentale de cartographie du marché par valeur. Dans l’exemple retenu, nous pouvons retenir que cette villa de la Possession bénéficie d’un positionnement favorable : 35 % des ventes de villas à la Réunion appartient au segment > 300.000 euros Nous notons également que trois ventes de villas sur quatre sont négociées et que le délai de vente est plus favorable que celui des appartements et terrains.

Troisième strate : Les fondamentaux du marché par région et type de bien…

Ce focus cumule les deux segmentations précédentes et apporte un éclairage indispensable sur le marché local. Nous constatons que pour cette villa, appartenant au segment « maisons + région Ouest », les délais de vente sont similaires à la moyenne, nonobstant la très forte demande sur ce secteur.  La proportion de ventes négociées est légèrement supérieure à la moyenne insulaire alors que le prix moyen est logiquement très élevé, avec une strate > 400.000 euros qui représente un volume double par rapport à la moyenne du l’île… Il apparaît clairement que le déséquilibre offre/demande qui caractérise cette région ne provoque pas de folies chez les acquéreurs qui prennent leur temps et négocient plus âprement qu'ailleurs leurs acquisitions.

Quatrième strate : Les prix dans votre ville…

Cette quatrième strate, centrée sur un périmètre réduit, introduit la notion de segmentation de gamme. En l’occurrence, nous pouvons constater que la relative pénurie de biens de haut de gamme leur est favorable en terme de délai de vente.

Cinquième strate : Les prix dans votre quartier…

Ce dernier degré d’information exploite la sectorisation géographique élaborée par l’Observatoire de l’Immobilier® sur la base de micro-secteurs et, fort de sa segmentation de gamme, apporte une précision inégalée sur les prix réels du marché.

Le cahier des charges d’une estimation de valeur sérieuse est très exigeant, qu’il s’agisse d’un bien à vendre ou à louer. Il suppose en effet de pouvoir accéder à une base de données suffisamment documentée, c’est-à-dire comportant les éléments suivants :

• Descriptif détaillé et visuels de chaque bien.
• Indication du délai de commercialisation de chaque transaction..

Dont la collecte obéit à des normes précises :

• Données incrémentées par des opérateurs ayant connaissance effective de chaque bien vendu.
• Données systématiquement contrôlées par un organisme tiers.
• Données actualisées en temps réel.
• Données suffisamment nombreuses pour permettre la mise en œuvre du processus de comparaison.

Ce cahier des charges exigeant désigne naturellement les professionnels agréés par l'Observatoire de l'Immobilier® comme référents incontournables de l’estimation de valeur vénale d'un bien.

Bien entendu, une estimation sérieuse sera nécessairement précédée de la visite du bien – et de l’analyse des pièces juridiques – qui permettra au professionnel d’analyser objectivement ses prestations et de le positionner en terme de segmentation de gamme.

Suite à cette visite, le professionnel pourra ensuite, en toute connaissance de cause, mettre en œuvre le processus de comparaison avec les biens similaires effectivement vendus référencés dans notre base de données.

Consultez un dossier d’analyse et d’estimation de valeur locative d'un appartement

Contacter une agence agréée pour obtenir une estimation de valeur

Une méthode unique, la comparaison…

Contrairement à l’estimation de valeur vénale, il n’existe qu’une méthode pour déterminer le montant d’un juste loyer : Comparer le logement à louer avec des biens similaires - en terme de localisation et de prestations - et effectivement loués au cours de la même période (semestre).

Notre data exclusive des biens loués fonctionne exactement de la même façon que notre data des biens vendus : Actualisée en temps réel au fur et à mesure de la signature des baux par les agences agréées, cette base de données qui dispose de plusieurs milliers de références apporte des éléments d’information déterminants pour pouvoir mener une comparaison efficiente entre les logements. 

L’utilisateur enregistre sa requête :

Notre base de données lui propose l’ensemble des références correspondantes :

Chaque location référencée comporte un descriptif complet du bien ainsi que de nombreuses photos qui lui permettront de sélectionner les seuls appartements effectivement comparables :

Bien entendu, nous indiquons également le délai de commercialisation qui a précédé chaque transaction, information fondamentale au regard du coût induit par la vacance locative, et qui permet d’exclure de l’analyse les loyers obtenus à l’issue d’une période de vacance trop longue.

Notre progiciel EASY LOC permet ensuite à l’agence agréée de prendre en compte les éléments distinctifs entre les biens retenus et qui se traduiront par autant de facteurs de majoration/minoration de valeur.

Qui, in fine, participeront à la détermination de la valeur locative du bien…

Contacter une agence agréée pour obtenir une estimation de valeur

Renforcée par l’analyse complémentaire de l’offre concurrente…

Cette analyse par comparaison du bien à évaluer avec des biens similaires proposés à la location – donc non encore loués – est intéressante à deux titres. D’une part, elle permet de connaître les biens concurrents auxquels on va être confronté, sachant que la comparaison des rapports qualité/prix constituera un élément de décision fondamental des locataires, cela permet d’anticiper les sollicitations de visites en fonction du positionnement choisi. D’autre part, si l’on considère qu’un délai de location supérieur à 6 semaines est un indicateur fiable d’une mise à prix trop élevé (sur un marché en bonne santé, ce qui est le cas de la Réunion et de la Guadeloupe), cela permet de déterminer le plafond à ne pas dépasser, cette limite étant fixée par les biens similaires « scotchés » sur le marché depuis plus d’un mois et demi…

Notre analyse de l’offre concurrente se base sur l’offre de biens similaires présentés sur le site www.immodesiles.fr à l’instant T. Cette analyse permet de connaître le volume de l’offre concurrente mais également sa qualité puisque chaque bien proposé sur le site dispose d’un descriptif et de visuels…

Et, comme pour les biens proposés à la vente, l’ancienneté de chaque publication…

Une analyse exhaustive du marché pour aider le propriétaire à comprendre son environnement économique…

Au-delà de cette estimation de valeur locative, l’Observatoire de l’Immobilier® propose une analyse en temps réel des fondamentaux du marché locatif, par région, type de bien, et ville. 

L’ensemble de ces analyses viendra enrichir le dossier d’estimation de valeur locative qui sera remis au propriétaire…

Le cahier des charges d’une estimation de valeur sérieuse est très exigeant, qu’il s’agisse d’un bien à vendre ou à louer. Il suppose en effet de pouvoir accéder à une base de données suffisamment documentée, c’est-à-dire comportant les éléments suivants :

• Descriptif détaillé et visuels de chaque bien.
• Indication du délai de vacance de chaque location.

Dont la collecte obéit à des normes précises :

• Données incrémentées par des opérateurs ayant connaissance effective de chaque bien loué.
• Données systématiquement contrôlées par un organisme tiers.
• Données actualisées en temps réel.
• Données suffisamment nombreuses pour permettre la mise en œuvre du processus de comparaison.

Ce cahier des charges exigeant désigne naturellement les professionnels agréés par l'Observatoire de l'Immobilier® comme référents incontournables de l’estimation de valeur locative.

Bien entendu, une estimation sérieuse sera nécessairement précédée de la visite du bien – et de l’analyse des pièces juridiques – qui permettra au professionnel d’analyser objectivement ses prestations et de le positionner en terme de segmentation de gamme.

Suite à cette visite, le professionnel pourra ensuite, en toute connaissance de cause, mettre en œuvre le processus de comparaison avec les biens similaires effectivement vendus référencés dans notre base de données.

Consultez un dossier d’analyse et d’estimation de valeur locative d'un appartement

Contacter une agence agréée pour obtenir une estimation de valeur